OVERDAAD SCHAADT: Leugens en Bedrog in Ergerlijk Rapport

 

De 40 meest ergerlijke uitspraken in een ergerlijk rapport

Leugens en bedrog in het rapport van het Collegeonderzoek december 2021 naar erfpacht.

In het coalitie-akkoord staat de aankondiging van onafhankelijk onderzoek over de toekomst van de Amsterdamse erfpacht. In de raadsvoordracht staat de stapsgewijze ontmanteling van dit voornemen goed opgesomd. Via Advies Commissie Toekomst Erfpachtstelsel naar intern onderzoek Grond en Ontwikkeling met ‘gebruik making van externe partijen’, eufemisme voor: misbruik maken, want met hun inbreng wordt hoegenaamd niets gedaan! Zij mogen alleen dienen als vlag op een apologie van het gevoerde beleid.

Want intussen besloot de gemeenteraad tot het uitvoeren van een eigen onderzoek over de mate van consumentenbescherming in het erfpachtbeleid, uitmondend in een rapport van Berenschot met voor het college onwelgevallige conclusies. In reactie hierop werd het hierboven bedoelde onderzoek gebruikt voor een tegenaanval. Kennelijk was behoefte aan een apologie van het huidige beleid tegen de kritische bevindingen van Berenschot.

Het rapport dat in december is verschenen, schiet zijn doel in dit opzicht geheel voorbij. Temidden van een enorme veelheid van woorden en bijeengeraapte argumenten is de meeste redelijke zelfkritiek ten onder gegaan. In tegendeel neemt het college-rapport zijn toevlucht tot een groot aantal leugens, drogredenen en enormiteiten. Te hopen valt dat een gemeenteraad die nog een beetje zelfbewustzijn over heeft, hier doorheen weet te prikken.
Hieronder volgt een bloemlezing van de 40 meest ergerlijke uitspraken die uit dit rapport zijn opgediept. 

1. blz 2. “Dit bemoeilijkt daardoor voor sommigen de acceptatie van het erfpachtsysteem. Het gemeentelijk erfpachtgrondwaardebeleid volgt immers de waardeontwikkeling.”
   Was het maar zo! Dan zou de grondquote lineair zijn. Het nieuwe grondwaardebeleid volgt de waardeontwikkeling ongeveer kwadratisch!
   
2. blz. 3. “het college heeft uit coulance op 9 november 2021 besloten om alle erfpachters die tot 8 januari 2020 volgens de Overstapregeling een overstapaanvraag konden indienen, maar dat niet hebben gedaan, alsnog gedurende zes maanden éénmalig in de gelegenheid te stellen om een overstapaanvraag in te dienen onder de voorwaarden zoals die tot 8 januari 2020 golden (spijtoptantenregeling)”
   Dit wordt gepresenteerd als aanbeveling die voortvloeit uit dit onderzoek, uit de goedheid van het college spontaan aangeboden. De werkelijkheid is dat deze magere concessie (eigenlijk is de kring van gedupeerden veel ruimer: allen die onvolledig zijn geïnformeerd en ook onjuist over de voorwaarden, bijvoorbeeld bedrag van de hoofdschuld) is afgedwongen door de ACM!
   
3. blz. 3. “Nieuw beleid meer participatief vormgeven door ketenpartijen in een vroeg(er) stadium te consulteren bij voorgenomen beleidswijzigingen en achtergronden/beweegredenen van het (gewijzigde) beleid beter vast te leggen en uit te dragen.”
   Het woord participatief is geheel misplaatst (zie Nota Hoofdlijnen Participatie Amsterdam. Consulteren en informeren zijn de allerlaagste treden op de participatieladder. Participatie vergt tenminste overleg en beter: consensusgericht onderhandelen.
4. blz 6. “Tenslotte is er een aantal verbetersuggesties die ons college niet zou willen overnemen en zou willen ontraden richting een volgend college en een volgende raad.” Dit ‘ontraden’ getuigt van een verkeerde opvatting over democratische besluitvorming (over het graf heen regeren) in een zo gepolariseerd terrein als erfpachtbeleid. In strijd met de laatste zin van deze samenvatting (blz. 8) “Het is na de aanstaande gemeenteraadsverkiezingen aan een nieuw college om in samenspraak met de nieuwe raad vervolg te geven aan de verdere verbetering van het erfpachtstelsel.” Zeker omdat het uiterst redelijke voorstellen betreft uit het rapport Berenschot waar je hoogstens verschillend over kunt denken. Als je de doelstellingen achter de overstapregeling serieus neemt om terwille van de rechtszekerheid op een vast ijkmoment voor altijd af te willen rekenen voor de grondwaarde van de verpachter, is het niet logisch om een groep erfpachters daarvan buiten te sliuiten, omdat je aan die optie een deadline aan hebt verbonden. Dat dit een concessie was aan bepaalde partijen die het hele idee eigenlijk niet aanstond, plaatst het idee daarmee niet voor de toekomst buiten de orde! 
5. blz. 6/7. “De gemeente heeft reeds de onafhankelijkheid van deskundigen in de CHET gewaarborgd door de gehele deskundigencommissie een overeenkomst te laten ondertekenen.” Steeds meer geopenbaarde documenten tonen aan hoezeer de onafhankelijk deskundigen in feite aan de leiband van de gemeente lopen. PM. Taxatie-instructies. Deskundigen die met een vaste grondquote rekenen, zijn voor de gemeente niet aanvaardbaar. Hoe meer woorden ook gespendeerd worden om de onafhankelijkheid van (de geballoteerde) deskundigen te beklemtonen, hoe ongeloofwaardiger dit wordt. 
6. blz. 7. “Het college is van mening dat de bescherming van de consument in het huidige erfpachtstelsel is geborgd. Het belang van de Amsterdammers – en de Amsterdamse erfpachters in het bijzonder – staat bij het maken van erfpachtbeleid centraal.” Dit is de grootste leugen, die dit hele rapport treffend samenvat. Het ontkent in één zin het hele rapport Berenschot en alle op harde feiten gebaseerde argumenten van erfpachters, zoals De Reus en De Wildt, Lochtenberg en anderen.
7. blz.7. “Ook de gemeenteraad heeft met de vernieuwingsvoorstellen ingestemd” Kom niet aan met de farce die de stemming in de gemeenteraad opleverde ter bescherming van de belangen van erfpachters. Harde coalitiedwang kenmerkt alle stemmingen over dit gevoelige terrein. Beste illustratie is dat precies hetzelfde patroon zich herhaalde in de volgende raadsperiode toen de coalitie bestond uit twee partijen die voorheen met volle overtuiging hadden tegengestemd, maar nu de belangen van het Grondbedrijf waren toegedaan.
8. blz. 7. “De volgende stap zal zijn om het collegeonderzoek met de knelpunten en de verbetersuggesties te bespreken met de raad, waar mogelijk in samenhang met het door Berenschot uitgevoerde onderzoek.”Omgekeerde wereld, wat op 1 december jl duidelijk werd: de gemeenteraad heeft kaderstellende taak, waarna het college de gegeven kaders (overgenomen aanbevelingen uit Berenschot) mag uitwerken!
9. blz. 11/12. “Het inhoudelijke raadsdebat over de conclusies en aanbevelingen uit het Berenschotrapport heeft echter nog niet plaatsgevonden, waardoor het voor het college op dit moment nog niet duidelijk is welke conclusies en aanbevelingen van Berenschot door de raad worden overgenomen.”  Hangt samen met het vorige punt. Omkeren van de volgorde was vooropgezette en doorzichtige truc van de coalitie, om het primaat tussen raad en college te verwisselen. 
10. blz. 12. “Ook speelt mee, dat eeuwigdurende afkoopsommen hoger zijn dan voor een voortdurend tijdvak”  Dit is juist niet zo. Bij CHET pleegt de volledige grondprijs te worden betaald. Steeds leidt in dit stuk het zoeken naar nòg meer argumenten die de lezer moeten overweldigen tot het tegendeel doordat in het oog springende fouten worden gemaakt.
11. blz. 12/13. “Een overzicht van de geïnterviewden is opgenomen in onderstaande tabel.” Deze personen, die veelal tot alom bekende tegenstanders van het erfpachtbeleid mogen worden gerekend, verschaffen met hun legitimiteit aan dit rapport, dat louter de opvattingen van het college presenteert! Zo gaat het college om met het eigen adagium ;Dialoog en co-creatie zijn uitgangspunt!’
12. blz. 16. “De instelling van het erfpachtstelsel heeft er de afgelopen jaren voor gezorgd dat de gemeente Amsterdam additionele afspraken kon maken en voorwaarden kon stellen.” Hamvraag: Welke van deze eisen zijn niet te stellen aan de kopers en (via een kettingbeding) aan hun rechtsopvolgers bij uitgifte van grond in volle eigendom via het zgn. tendersysteem?
13. blz. 20. “Het college herkent zich niet in dit beeld.” Dat betekent niet dat het niet klopt. Deskundigen spreken op basis van praktijkervaringen. Zou het aantal transformaties echt niet groter zijn geweest bij minder bezwarende canonaanpassingen? 
14. blz. 23. “De erfpachter kan, indien hij het oneens is met het gemeentelijk overstapvoorstel, altijd een vraag of klacht indienen bij de gemeente en/of de gemeentelijke ombudsman of kan, in het uiterste geval, kiezen voor een gang naar de rechter” Fopspeen! Klacht zal worden afgewezen onder verwijzing naar de ‘onafhankelijk opgestelde modelmatige aard van de grondprijsberekening’ (hoe krom die ook is). Ombudsman verklaart zich niet ontvankelijk door taakomschrijving die bemoeienis met ‘politieke beleidsuitspraken’ verbiedt. Blijft over de gang naar de rechter die 5 jaar en € 500k kost.
15. blz. 23. "Op verzoek van de gemeente Amsterdam is door Prof. Mr. Dr. F.J. Vonck, in samenwerking met Mr. Dr. P.J. Huisman en Prof. Mr. Dr. F.J. van Ommeren een verkennende analyse gedaan naar de (meer)waarde van erfpacht bij gemeentelijke beleidsrealisatie.” Jammer dat bij nadere beschouwing hun analyse meer slagen om de arm bevat dan bovenstaande ruimhartige beschouwing over de meerwaarde van erfpacht suggereert. En wel op alle punten van het advies van prof. Vonck. Dat is toch wel grof!
16. blz. 27. “Vanaf het jaar 2018 is intern-gemeentelijk de rentevoet sterk verlaagd, waardoor de grootste post, de rente, ook sterk af is genomen.” Dit betreft de rente die de gemeente zelf betaalt, voor de erfpachters ging het de andere kant uit, maar dat wordt hier niet vermeld. Saillant is dat de minimumrente voor de erfpachters met AB 2000 in ongeveer het zelfde jaar met dezelfde argumentatie zo nodig moest worden verhoogd van circa 0,5% tot 3%, door de raad aangepast tot 1,94%. 
17. blz. 38. “Veel erfpachters hadden zich kennelijk onvoldoende gerealiseerd dat na afloop van het huidige tijdvak een nieuwe canon op basis van de actuele grondwaarde wordt vastgesteld. De meest voorkomende inspraakreactie was ‘’het is te duur’ “ Wat een lef om dit zo op te schrijven! Natuurlijk wisten erfpachters dit wel, maar niet met die malle uit de hoge hoed getoverde grondquotes! Ten tijde van de inspraak liepen bruto grondquotes zelfs nog op tot 85%, maar ook gemaximeerd tot 49% is nog steeds objectief te duur in vergelijking met standaard circa 22% voorheen gebruikelijk! 
18. blz. 39. “De gemiddelde Buurtstraatquote daalde van gemiddeld 28% naar gemiddeld 21%” Misleidend. Dankzij ten onrechte meetellen van 50.000 corporatiewoningen. Zonder die woningen zal de gemiddelde BSQ omstreeks 30% bedragen. De gemeenteraad is met dit percentage van 21% al verkeerd voorgelicht. 
19. blz. 39. “Er komt een uitbreiding van de vangnetregeling met de mogelijkheid van uitgestelde canonbetaling.”   Die regeling is er nog steeds niet! Hoe durft het college hier goede sier mee te maken?
20. blz. 40. “De vernieuwing van het stelsel is zorgvuldig, participatief en op een democratische wijze tot stand gekomen.”Geen van deze kwalificaties is terecht: - Participatief zou bij een contract impliceren dat er is onderhandeld (medebeslissen!),                           - Democratisch is met eerlijke stemming door volksvertegenwoordigers zonder coalitiedwang.                                                            - Zorgvuldig gaat niet samen met gemanipuleerd, krom rekenmodel met idiote uitkomsten.
21. blz.. 41-43. Uitputtende (2x) opsomming van communicatieve activiteiten in 2017 moet de indruk wekken dat de gemeente zijn best heeft gedaan met “participatiemomenten, expertsessies, communicatiemomenten en besluiten omtrent de vernieuwing van het erfpachtstelsel.”   Het beoogd effect verkeert weer in zijn tegendeel, omdat de activiteiten allemaal in de eerste of tweede trap van de participatieladder (Informeren en Consulteren) thuishoren. Nergens iets van co-creatie en codecisie (met vertegenwoordigers van belanghebbenden/de wederpartij), wat bij beleid al de norm is en bij contractwijziging een vanzelfsprekendheid zou moeten zijn. 
22. blz. 49. “Voordelen van de residuele grondwaardemethodiek zijn volgens de Grondwaarde-commissie dat deze een internationaal en wetenschappelijk aanvaarde methode is.”    Dat is misschien het geval bij nieuwe gronduitgiften! Bij canonherziening of -aanpassing is het echter een heel onlogische methode. 
23. blz. 49. “Het werken met een (vaste) grondquote is eenvoudig en transparant, maar anderzijds subjectief en grof.”   Is niet subjectief noch grof als dezelfde bruto grondquote wordt gebruikt als bij uitgifte met een forse depreciatie in verband met bebouwde en bewoonde staat. Bovendien is een vaste grondquote de enig redelijke. Immers welk gegeven rechtvaardigt een andere waardeontwikkeling te veronderstellen bij grond en opstal?
24. blz. 49. “De residuele methode houdt in dat de waarde van de grond wordt bepaald door de marktwaarde van het object (grond en opstal) te verminderen met de waarde van de opstal.”   Ja, maar de WAARDE van de opstal is natuurlijk iets heel anders dan de bouwkosten voor een vervangende opstal.
25. blz. 50. “De gemeente heeft na grondig onderzoek besloten geen verouderingsfactor toe te passen, omdat deze in het nadeel van de erfpachter werkt en worden de herbouwkosten te baseren op een (genormeerde) berekening van de bouwkosten”.   Zeer onder de indruk. ‘Na grondig onderzoek’, haha. Mag niet in het nadeel van de erfpachters werken, haha.’Genormeerd’, ja maar volgens zeer afwijkende normen, bijvoorbeeld ten opzichte van hetgeen opstalverzekeraars hanteren.
26. blz. 51. “Bij sommige geïnterviewden is er onduidelijkheid over de wijze van grondwaardebepaling. Deze wordt veroorzaakt door enerzijds daadwerkelijke, dan wel vermeende, veranderingen in het grondprijsbeleid…en er al dan niet hierdoor soms ook onjuiste informatie in diverse media verschenen is..… Daarnaast wordt er door sommige geïnterviewden gewezen op de hefboomwerking van de residuele grondwaardemethode, die nadelig zou zijn.”  In deze passage over discussie grondwaardemethodiek worden leugens opvallend omzichtig verpakt. Niks vermeende veranderingen! niks onjuiste informatie! niks hefboomwerking die nadelig ZOU zijn (in Zuid-Oost bijvoorbeeld wordt soms een sprong van 900% veroorzaakt).
27. blz. 51. “De residuele methode is echter al sinds halverwege jaren negentig van de vorige eeuw het uitgangspunt voor het gemeentelijke grondwaardebeleid.”   Verdraaide feiten. Bij CHET pas vanaf 2001 en alleen bij gemeentelijke aanbiedingen, die daarom opvallend veel duurder waren dan de meeste uitkomsten met drie deskundigen. 
28. blz. 51. “De methodiek is preciezer geworden ten aanzien van de bepaling van de stichtingskosten: van enkele referenties en enkele oppervlakteklassen, naar bijna 20 referentietypen rekening houdend met de oppervlakte van de woning.”   Klets! de werkwijze is oneindig veel grover geworden, omdat de deskundigen elke woning individueel komen taxeren. 20 referentietypen is absurd weinig voor 200.000 woningen.
29. blz. 52/52. “In 2009 heeft de rechter, in de NLVE-zaak58, enkele taxatierapporten vernietigd, onder andere omdat de daarin door deskundigen gehanteerde vaste grondquote niet onderbouwd was.” Misleidend. Het bezwaar van de rechter sloeg NIET op het gebruik van de vaste grondquote,  maar op het tekort aan onderbouwing.  
30. blz. 52. “Om hefboomwerking te mitigeren heeft de gemeente in het kader van de Overstapregeling diverse kortingen en grenzen in het leven geroepen (het vastzetten van de waardepeildatum op 1 januari 2014 of 1 januari 2015.”   Drogreden. Hoe kan het vastzetten van de peildatum op 2015 de hefboomwerking in 2020 mitigeren?
31. blz. 52. “…de waardeontwikkeling van het vastgoed (grond + opstal) grotendeels wordt toegerekend aan de grond. Dit principe sluit echter aan op de doelstelling van de gemeente om de waardeontwikkeling van de grond ten goede te laten komen aan de gemeenschap.”  Onzinredenering, waardegroei komt ten goede aan de gemeenschap, maar toch niet disproportioneel?
32. blz. 52. “Tevens heeft de gemeente in diverse rechtszaken⁵⁹ haar gelijk gekregen in de keuze voor de residuele methode.” Misleidend! Voetnoot 59 verwijst naar uitspraak 2021, waarin de rechter zich juist niet heeft uitgelaten over de grondprijsberekening!
33. blz. 52. “Anderen wijzen er op dat de gemeente in het kader van de Overstapregeling al heel veel heeft gedaan om de hefboom te beperken.”   Typische formulering die de boodschap potsierlijk maakt. Want die “anderen” bestaan niet, Geven gewoon de eigen hoogst aanvechtbare en gekunstelde opvatting van het Grondbedrijf weer. 
34. blz, 55. “De grondwaardebepaling gaat hierbij aan de hand van de volgende stappen:”   Hierna volgen 5 niet erg logische stappen, die uiteindelijk leiden tot pure willekeur, enkel gebaseerd op een politieke wens om Robin Hood te spelen en de opbrengst te maximeren,
35. blz. 59. “Door de gemeenteadvocaat wordt momenteel onderzocht wat de aanvullende mogelijkheden zijn om inzicht in de BSQ-berekeningen verder te vergroten, binnen de juridische beperkingen. Er zijn nog geen tussentijdse conclusies beschikbaar van het onderzoek.”   Allemaal schijnbewegingen! Bedoeld om rechtens vereiste openheid te verschaffen, die zonder meer voortvloeit uit twee uitspraken (2018) van de Hoge Raad en de Raad van State over de transparantie van parameters die gebruikt worden bij algoritmische berekeningen.
36. blz. 63“ De grondwaardecommissie geeft aan dat de hoogte van de risico-opslag giswerk blijft en dat de risico-opslag bovendien afhankelijk zou moeten zijn van de kwaliteit van de locatie. De gemeente heeft gekozen voor eenzelfde universele opslag voor de gehele gemeente en hanteert de ondergrens als geadviseerd door de GWC.”  Twee leugens in één zin. De risico-opslag is op drijfzand gebaseerd, bij dit financieel product bestaat nauwelijks debiteurenrisico. En het risico dat de gemeente zelf nog aanvoert, namelijk de onzekerheid van de rente waartegen de gemeente moet lenen, is zeker niet afhankelijk van de kwaliteit van de lokatie.
37. blz. 94.“De gemeente doet al veel aan transparantie en openbaarmaking, maar is hierbij gebonden aan juridische beperkingen”.  Welke juridische beperkingen? De gemeente vergeet de juridische normen die juist openbaarheid van algoritme en de gebruikte parameters vereisen. Zie # 35.
38. blz, 94, “Dit inzicht wordt door sommigen klaarblijkelijk niet als goed genoeg ervaren, waarbij ook een rol kan spelen dat het gebrek aan inzicht als argument wordt gebruikt voor het principiëlere verwijt dat het overstapaanbod als te hoog of erfpacht op zichzelf überhaupt als oneerlijk ervaren wordt.”  Wat een rotredenering. Al die lui die hun veel te grove en getrukeerde berekening niet vertrouwen, willen alleen maar een specificatie van hun erfpachtlast, van tienduizenden euro’s omdat ze het te duur vinden, 
39. blz 94. Mogelijk is het echte bezwaar de hoge canon en wordt gebrekkige transparantie slechts genomen als argumentatie-aangrijppunt om bezwaar kenbaar te maken. Mogelijk worden na deze aanpassing andere bezwaarpunten gezocht.”  Dit wordt aangevoerd als een nadeel voor opening van de black box. Ach, die querulanten zijn ook nooit tevreden. Ook als we ze hun zin geven, zoeken ze wel weer een anders stok om de hond te slaan! Geen moment komt bij de gemeente op dat bezwaren wel eens gegrond kunnen zijn. 
40. blz. 94. “Er zijn grenzen aan het hanteren van maatwerk en het perfect aansluitende referenties”.  Wel brutaal! Alsof die grenszen in de verste verten al benaderd zouden zijn. Dat wordt toch in deze woorden bedoeld. Maar volstrekt ten onrechte. Wat een zelfkritiek!

Amsterdam, 10 januari 2022

Jan Schrijver
Verontruste Erfpachters Amsterdam